DOMENIUL CONTRACTUAL
• antecontracte, promisiuni bilaterale sau unilaterale de vânzare;
• contracte de vânzare (acte necesare);
• contracte de garanţie imobiliară;
• contracte de schimb imobiliar;
• contracte de donaţie;
• contracte de întreţinere;
• contracte de rentă viageră;
• acte de partaj de bunuri mobile sau imobile;
• contracte de închiriere;
• contracte de împrumut de folosinţă (comodat) sau de închiriere de bunuri;
• contracte de împrumut sau donaţie de sume de bani.
• contracte de împrumut fără ipotecă;
ACTE NECESARE PENTRU AUTENTIFICAREA CONTRACTELOR DE ÎNCHIRIERE SAU DE COMODAT:
• acte de identitate ale părţilor și starea civilă;
• acte de proprietate ale bunului mobil/imobilcare se închiriază/se dă în comodat,
• documente specifice în funcţie de fiecare caz în parte (ex. : dacă asupra imobilului care face obiectul contractului este instituită o interdicţie de închiriere, este necesar acordul proprietarului).
ACTELE NECESARE PENTRU AUTENTIFICAREA CONTRACTULUI DE VÂNZARE A UNUI BUN IMOBIL (teren sau/și construcție) SUNT :
• Acte de identitate părţi;
• Acte de proprietate asupra imobilului ce face obiectul tranzacţiei (după caz: contract vânzare,contract de donaţie, hotărârea judecătorească definitivă şi irevocabilă, titlu de proprietate, certificat de moştenitor,etc.);
• Certificatul de Atestare Fiscală(se eliberează de către Direcţia Taxe şi Impozite, ( pentru a face dovada faptului că vânzătorul nu are taxe sau impozite neplătite către stat).
IMPORTANT! Certificatul fiscal este valabil 30 de zile de la data emiterii. În situaţia înstrăinării dreptului de proprietate asupra unui bun aflat în coproprietate, organul fiscal emite certificate de atestare fiscală fiecărui coproprietar, proporţional cu cota-parte de proprietate indiviză a acestuia, astfel încât la înstrăinarea întregului bun aflat în coproprietate se impune să se solicite tuturor coproprietarilor certificate de atestare fiscală, pentru cota deţinută de fiecare dintre ei;
• Dosarul Cadastral (se întocmeşte de către un expert cadastral autorizat şi se vizează de către Oficiul Naţional de Cadastru).
• Extrasul de Carte Funciară pentru autentificare , care se eliberează de către Biroul de Carte Funciară competent, numai la cererea Biroului Notarial care autentifică actul de vânzare-cumpărare şi este valabil 10 zile lucrătoare de la dată înregistrării cererii. Pentru obţinerea Extrasului de Carte Funciară, vânzătorul va completă o cerere la notarul care instrumentează actul.
• În cazul apartamentelor, adeverinţă eliberată de asociaţia de proprietari sau locatari care să ateste că proprietarul este la zi cu datoriile faţă de aceasta(întreţinere, cheltuieli, reparaţii, cheltuieli comune etc.). Adeverinţa va fi semnată de către Președinte și Administrator.
• În cazul terenurilor ( dezmembrare/unificare), certificat de urbanism pentru mai mult de doua parcele unificate/dezmembrate;
• Dacă vânzătorul/ donatorul/ coschimbasul deţine imobilul prin contractare de la stat (este primul proprietar), atunci sunt necesare următoarele acte de baza: contractul de vânzare, contractul de împrumut (dacă apartamentul a fost achitat înrate), dovada achitării integrale a apartamentului (sau acordul de înstrăinare eliberat de societatea constructoare – în cazul în care apartamentul nu a fost achitat integral) + procesul verbal de predare – primire – recepţie;
Certificatul de Atestare Fiscală(se eliberează de către Direcţia Taxe şi Impozite, ( pentru a face dovada faptului că vânzătorul nu are taxe sau impozite neplătite către stat).
• Certificat de performanță energetică ( la încheierea contractului de vânzare și a contractului de închiriere );
• Pentru contractul de întreţinere se impune asistenţă Autorităţii Tutelare pentru persoanele vârstnice;
• Imobilele monumente istorice au un regim juridic special;
IMPORTANT ! După semnarea contractului de vânzare-cumpărare (la biroul notarial), este obligatorie întabularea dreptului de proprietate al noului proprietar (la Biroul de Carte Funciară), operaţiune îndeplinită prin diligența biroului notarial unde a fost autentificat actul, cu achitarea de către noul proprietar a taxelor aferente.De asemenea este necesară şi rectificarea de rol fiscal(la Direcţia Taxe şi Impozite, în termen de 30 de zile de la dată autentificării contractului notarial). Aceasta din urmă cade în sarcina noului proprietar.
CALCULUL COSTURILOR AFERENTE TRANZACȚIEI PENTRU UN BUN IMOBIL SE FACE ȚINÂND CONT DE:
– PREȚUL NEGOCIAT AL TRANZACȚIEI;
- EVALUAREA BUNULUI DE CĂTRE NOTARUL PUBLIC, CONFORM STUDIILOR DE PIAȚĂ
TOATE EVALUĂRILE SUNT PERSONALIZATE , ASTFEL CĂ NU POATE EXISTA UN CUANTUM UNIC, PRESTABILIT PENTRU CHELTUIELILE AFERENTE ÎNSTRĂINĂRII UNUI TEREN SAU CONSTRUCŢIE.
IMPOZITUL
La transferul dreptului de proprietate şi al dezmembramintelor acestuia, prin acte juridice între vii asupra construcţiilor de orice fel şi a terenurilor aferente acestora, precum şi asupra terenurilor de orice fel fără construcţii, Notarul public are obligaţia legală să încaseze pentru Statul Român impozitul care se calculează astfel: procentul de 3% aplicat la diferența dintre prețul/evaluarea care depășește 450.000 lei (inclusiv)și suma de 450.000 lei;
TAXE ÎNCASATE DE AGENŢIA NAŢIONALĂ DE CADASTRU ŞI PUBLICITATE IMOBILIARĂ (ANCPI)
• TAXA PENTRU EXTRASUL DE CARTE FUNCIARĂ ÎN VEDEREA AUTENTIFICĂRII CONTRACTULUI DE VÂNZARE-CUMPĂRAR
• TARIFUL ANCPI-OCPI PENTRU ÎNTABULARE/NOTARE/RADIERE etc.
CONTRACTUL DE DONAȚIE
Contractul de donaţie este un contract prin care o persoană, numită donator, transmite, de regulă, în mod gratuit şi irevocabil, dreptul de proprietate asupra unui bun către o altă persoană, numită donatar, care îl acceptă. Donaţia este un contract cu titlul gratuit, unilateral, deoarece donatarul nu-şi asumă obligaţii faţă de donator, în afară îndatoririi generale de a-i purta recunoştinţă.
Legea prevede şi posibilitatea unei donaţii cu sarcină, denumită astfel, deoarece donatorul efectuează donaţia respectivă cu condiţia ca donatarul să îndeplinească anumite obligaţii fie în propriul sau interes, (de exemplu, să folosească suma de bani primită ca donaţie pentru a-şi desăvârşi studiile), fie în interesul donatorului, (de exemplu stipularea unei clauze de întreţinere), fie în interesul unui terţ (recunoaşterea unui drept de habitaţie asupra imobilului donat).
Donația are un caracter irevocabil cu excepția unor cazuri expres prevazute de lege.
ACTELE NECESARE PENTRU ÎNCHEIEREA CONTRACTULUI DE DONAȚIE A UNUI IMOBIL SUNT:
– acte de identitate părţi și stare civilă;
– acte de proprietate asupra imobilului ce face obiectul donaţiei;
Ca si in cazul vanzarii-cumpararii unui imobil actele doveditoare ale proprietatii pot fi: contract vânzare-cumpărare, contract de donaţie, proces-verbal de predare-primire, act vanzare-cumparare autentificat, hotarare judecatoreasca definitivă şi irevocabilă, titlu de proprietate, certificat de moştenitor etc.
– documentaţia cadastrală a bunului imobil (fişa bunului imobil şi planul de amplasament, respectiv planul releveu), întocmită de un expert cadastral autorizat;
– certificat fiscal eliberat pe numele fiecaruia dintre proprietari de Administraţia Financiară competentă, (respectiv administratia financiara de la locul la care se afla imobilul inregistrat in evidentele fiscale), din care să rezulte plata la zi a impozitelor datorate Statului.
– în cazul apartamentelor, adeverinţa eliberată de asociaţia de proprietari sau locatari din care sa rezulte lipsa oricarui debit fata de asociatie.
– ultima factură ENEL+ chitanță de plată;
– în cazul terenurilor, certificat de urbanism;
– extras de Carte Funciara pentru autentificare, care se obţine prin grija biroului notarial şi este valabil 10 zile lucrătoare de la data înregistrării cererii;